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Plan Local d'Urbanisme

Le Conseil Municipal de la commune d’Ajaccio a prescrit la révision générale du Plan Local d’Urbanisme par délibération en date du lundi 26 octobre 2015 (N°2015/378). Le projet de Plan Local d’Urbanisme, défini au regard des contraintes imposées par les Lois Alur et Grenelle de l’Environnement, compatible avec le PADDUC, est aujourd’hui en voie de finalisation.



Plan Local d'Urbanisme
Dans le cadre de la concertation, il nous appartient de présenter, à la population, lors d’une 3ème réunion publique le projet de futur PLU avant arrêt en Conseil Municipal.

Celle-ci se tiendra le mercredi 14 novembre, à l’Espace Diamant – Boulevard Lantivy à partir de 18 heures.
 

Note de Synthèse : L’élaboration du PLU rentre dans sa dernière phase

Depuis le débat sur le PADD en Mars 2016, le PLU d’Ajaccio a progressé dans son zonage au regard des différents enjeux mis en évidence tout au long de la procédure :
- Durant les phases d’atelier et d’échanges avec la population en réunions de quartier
- A la suite de la présentation du PADD devant les élus et la population
- Après échanges avec les élus du conseil municipal de la majorité et de l’opposition
- Après présentation de différentes variantes de zonage et débat avec les personnes publiques associées (Etat, CdC, associations, chambres consulaires, …)
- Enfin, tout au long de la procédure au travers d’entretiens en Mairie
Avant de faire voter l’arrêt du PLU et de présenter le zonage en enquête publique, la Municipalité associe l’ensemble de la population, à l’occasion d’une troisième réunion publique, pour débattre des solutions retenues au regard de la Loi et de l’intérêt général.

Pour mémoire

Le Conseil Municipal de la commune d’Ajaccio a prescrit la révision générale du Plan Local d’Urbanisme de sa commune par délibération en date du lundi 26 octobre 2015 (N°2015/378).
Cette délibération précise les modalités d’information et de concertation pour s’exprimer et engager le débat autour du futur projet de Plan Local d’Urbanisme de la commune d’Ajaccio. L’information de la population est délivrée par voie de presse, au travers des bulletins municipaux et le site internet de la commune. Les documents de travail et d’études sont mis à disposition en Mairie, au fur et à mesure de leur production. Un registre destiné à recevoir les observations de toute personne intéressée, est mis à disposition du public en Mairie, aux heures et jours d’ouverture. Enfin la concertation suppose une information et un échange contradictoire qui se dérouleront tout au long de l’élaboration du projet, avec en particulier, la tenue de trois réunions publiques :

- la première à la réalisation du diagnostic (4 réunions publiques ont été tenues dans les quartiers d’Ajaccio à Trottel, Mezzavia, Pietralba et aux Salines entre le 26 juin et le 10 juillet 2015). En outre, un atelier qui a accueilli les services de la Ville et de la Capa et une journée Assises du PLU, tenus respectivement le 6 et le 23 juillet 2015, ont permis de partager le diagnostic.

- la seconde lors de la mise en débat du PADD, Projet d’aménagement et de développement durable (réunion publique qui s’est tenue le 26 mars 2016 à l’office du tourisme et présentation du PADD pendant 1 mois),

- la troisième avant l’arrêt du PLU. Cette réunion se tiendra le mercredi 14 novembre 2018 à l’Espace Diamant.

La délibération prescrivant la révision du PLU a également précisé les objectifs du futur projet d’urbanisme :
  • Améliorer la prise en compte des problématiques liées à l’environnement et au développement durable au regard des enjeux et perspectives des lois Grenelle 1 et Grenelle 2.
 
  • Organiser l'espace communal pour permettre un développement harmonieux de la commune avec une approche économe en termes de consommation d’espace.
 
  • Prendre en compte les plans de prévention des risques naturels (PPR) dans l’aménagement du territoire de la commune afin d’assurer la protection des personnes et des biens.
 
  • Permettre le développement du niveau démographique actuel et une mixité sociale.
 
  • Développer l’urbanisation future de manière raisonnée en privilégiant l’organisation de la densification du territoire et la maîtrise de l’étalement urbain.
 
  • Favoriser la protection des espaces naturels et agricoles.
 
  • Favoriser le développement de l’activité économique, touristique et artisanale.
 
  • Réfléchir à l’amélioration de la circulation et du stationnement sur la commune.
 
  • Prendre en compte les objectifs supra-communaux notamment en ce qui concerne l’inter-communalité tout en s’inscrivant dans le contexte régional.

C’est dans le cadre d’une réponse à ces objectifs que la Commune d’ Ajaccio a élaboré son nouveau projet d’urbanisme.

Plan Local d'Urbanisme
Du PADD …
La formulation d’une vision stratégique pour la ville de demain a été traduite dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durable. Structuré autour de 3 orientations, il décline le développement de la commune pour les 15 prochaines années :

Orientation 1 : Améliorer le rayonnement et le fonctionnement de la ville
La ville d’Ajaccio, par son caractère balnéaire et son climat, dispose d’atouts considérables aujourd’hui insuffisamment valorisés. Les exemples les plus symptomatiques en sont : l’absence d’aménagement du font de baie et la connexion insuffisante entre littoral et port, d’un côté, et la ville et sa périphérie de l’autre. Pour pallier cette faiblesse et accroître, ainsi, le rayonnement de la ville à l’échelle du bassin méditerranéen, le PADD propose de travailler sur quatre points particuliers :

- le soutien aux activités économiques, par des aménagements respectueux au service de tous ;

- l’amélioration de la qualité de vie, notamment pour ce qui concerne la circulation et les connexions alternatives entre les quartiers ;

- la préservation et la valorisation du patrimoine, qu’il soit historique ou vernaculaire.

- la place de la nature en ville pour que la ville, devenue davantage minérale au cours des 50 dernières années, retrouve fraîcheur et respiration.

Orientation 2 : Promouvoir un développement urbain équilibré et répondre aux besoins en logements
Face à l’édification récente et massive d’immeubles sur la périphérie de la ville, le PADD pose l’enjeu du rééquilibrage avec le centre urbain. A cette fin il rappelle la nécessité de ne pas reproduire les erreurs du passé, erreurs qui ont conduit à l’asphyxie du réseau routier et l’émergence de quartiers où la place de l’humain reste confinée à son appartement.
Première étape de ce travail, le PADD a décliné, conformément à la Loi, les objectifs de la modération de la consommation foncière, pour une production d’environ 6500 logements sur 15 ans.
Pour construire un cadre urbain en cohérence avec les attentes des habitants en matière de qualité de logement et de qualité de vie, et s’engager dans un développement urbain vertueux, le PADD redonne la priorité du développement à la ville-centre et invite au renouvellement des franges urbaines qui ont été délaissées au profit de l’extension de la ville.
Cet objectif impose une approche maîtrisée de la construction qui passe par une priorisation à court et moyen terme de la qualification et d’une meilleure utilisation du foncier des espaces déjà bâtis, avant d’envisager, à long terme, de nouvelles opérations d’extension.
Il convient de terminer l’aménagement de la ville avant d’en envisager l’extension et de retrouver un rythme de croissance apaisé qui réponde à l’intérêt général.

Orientation 3 : Protéger et mettre en valeur les espaces naturels et agricoles
Jadis encerclée de jardins, la ville a vu nature et agriculture s’éloigner pour faire place à de vastes ensembles bâtis. Parce que la qualité de vie passe tant par la place qu’y prend la nature, que par la qualité de l’alimentation disponible, le PADD protège espaces naturels et agricoles.

A cette fin, il impose la préservation d’une ceinture agricole autour de la ville bâtie et décline un ensemble de projets autour de la préservation et la valorisation des vastes ensembles naturels qui occupent la majeure partie du territoire communal.
Par ailleurs, via un retour au bon sens, il rétablit la connexion entre gestion des risques et gestion des milieux naturels et/ou agricoles. Eviter l’exposition des personnes et des biens aux intempéries et aux risques, c’est, avant tout, observer et comprendre le fonctionnement des espaces naturels

 




….au Projet de PLU
Les orientations du PADD sont déclinées au travers du PLU par :

- un zonage qui délimite la vocation de chaque partie du territoire ;

- un règlement qui rassemble les règles d’urbanisme rattachées à chaque type de zonage;

- des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) qui précisent ce que la ville attend des projets d’extension.

Le rapport de présentation du PLU détaille et explique l’ensemble des facteurs qui ont conduit à produire, zonage, règlement et OAP. Cela passe par :

- la prise en compte de la forme et de la continuité urbaine, des équipements et réseaux pour la délimitation des différentes zones urbaines,

- la prise en compte des risques pour définir les zones constructibles ou non constructibles,

- la prise en compte des enjeux environnementaux (espaces remarquables du littoral, espaces proches du rivage, espaces cultivés, potentialités agronomiques) pour délimiter les zones naturelles et agricoles,

- le calcul d’une assiette de logements à produire au regard des objectifs du PADD et de la croissance de la population.

Particulièrement contraignante dans le dessin du PLU, la Loi Littoral impose le principe d’urbanisation dans les espaces déjà urbanisés ou dans la continuité de ceux-ci. L’exercice serait simple si par espaces urbanisés s’entendait tout secteur bâti. Or, en l’espèce, ce n’est pas le cas. Un espace, pour être considéré comme urbanisé, doit être dense et être le siège d’une mixité d’usages (habitat, services et commerces, centralités, …). Un lotissement n’est, ainsi, par reconnu comme un espace urbanisé à partir duquel peut être envisagé une extension de l’urbanisation.
Face à cette difficulté d’identification des formes urbaines, le PADDUC, dont la mission est de préciser les conditions d’application de la Loi Littoral, a défini un ensemble de critères qui permettent de différencier une agglomération, d’un village traditionnel, et d’un espace d’habitat diffus.

C’est sur la base de ces critères que le PLU a été construit pour :
Apporter une réponse aux besoins d’habitat
Alors que la ville a été marquée par l’émergence de quartiers ex nihilo, pour éviter de bouleverser davantage le paysage urbain, le PLU priorise la construction dans les espaces déjà aménagés et équipés. Ce changement d’échelle apaisera le développement de la ville au profit de projets à échelle humaine, parfaitement adaptés aux besoins des habitants. Cela permettra de terminer l’aménagement des quartiers en faisant disparaître terrains vagues et points noirs au beau milieu de la ville.
L’extension de la ville ne sera pas empêchée par le PLU mais elle sera encadrée. Elle n’interviendra que dans un deuxième ou un troisième temps, une fois l’ensemble des équipements réalisés. Il ne s’agit plus, maintenant, de construire des équipements et d’envisager les routes après. Dans cet esprit, la commune a fait le choix de positionner, au droit des secteurs à aménager les plus stratégiques, des outils spécifiques conférant au conseil municipal des prérogatives sur la temporalité et le choix des aménagements à engager. Des Orientations d’Aménagement et de Programmation ont, par ailleurs, été tracées sur certains secteurs pour maîtriser la qualité et les services rendus par leur aménagement. L’intérêt général doit primer.

Point crucial enfin, la question du logement social est traitée via la mise en oeuvre d’une servitude de mixité sociale, pour renforcer les règles en faveur de l’accessibilité au logement.


Réponse aux besoins d’équipement et de services
En parallèle du travail mené sur l’habitat, le PLU localise des zones spécifiques pour répondre aux besoins en équipements et services. Aux traditionnelles zones dédiées à l’aéroport, aux ports de plaisance et de commerce, le PLU a identifié des futurs pôles de services autour du nouveau centre hospitalier et sur le secteur de Castelluccio, pour y permettre la mise en oeuvre de nouveaux équipements au travers de projets concertés au service de tous.
Au-delà du zonage, le PLU localise, également, des emplacements réservés pour la réalisation d’équipements, tels les infrastructures de transport et de circulation (pénétrante de Caldaniccia, télécabines St Joseph – Mezzavia, …), et des équipements publics ou d’intérêt général (bassins de rétention, parkings, …).

La préservation de l’environnement et du cadre de vie
Le PLU protège et met en valeur l’écrin naturel et agricole d’Ajaccio. La revitalisation de la périphérie agricole s’accompagne de la préservation des espaces naturels et de la biodiversité.
A cette fin, les zones agricoles et naturelles ont été redéfinies sur la base des critères définis par le PADDUC pour délimiter les Espaces Stratégiques Agricoles (ESA). Ces zones, inconstructibles, ont contribué à limiter l’étalement urbain en réduisant de façon très significative, les surfaces des zones urbaines et à urbaniser du précédent PLU.

Sur la base des critères du PADDUC, le zonage agricole recouvre les espaces exploités par l’agriculture et ceux présentant un potentiel agronomique à conserver, pour parvenir à davantage d’autonomie alimentaire.
Il fait l’objet, dans le règlement, d'une protection particulière adaptée à la pratique agricole.

Par cette action le PLU pérennise la ceinture agricole de la ville, préserve l’agriculture du mitage et soutient le développement d’une économie agricole, par la valorisation de la production locale et l’accompagnement à la diversification notamment au travers de l’agro-tourisme.

Concernée à la marge par l’agriculture, la zone naturelle rassemble les parties du territoire couvertes par du maquis, de la forêt, des plages ou des arrières-plages. Parce que ces milieux sont fragiles et riches en biodiversité, ils font l'objet d'une protection particulière. L’urbanisation y est interdite mais l’extension du bâti existant et les activités de pleine nature y sont autorisées sous condition.
La vocation de ces zones, est, en conformité avec la Loi Littoral, de préserver la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique.

Enfin, au-delà du zonage spécifique aux zones naturelles et agricoles, le PLU intègre la préservation de l’environnement et du cadre de vie par l’identification des espaces boisés classés. Ceux-ci sont protégés en raison de leur fonction écologique indispensable au maintien des écosystèmes, de leur fonction sociale, en offrant aux habitants des lieux de détente et d'observation de la nature, et de leur fonction paysagère qui contribuent à la grande qualité esthétique du paysage ajaccien. Ils animent, de fait, le tissu d’habitat diffus et en maîtrisent l’impact visuel.

 

La prise en compte des risques naturels et technologiques
Ajaccio est un territoire très contraint par les risques naturels et technologiques. Marquée par le risque inondation, le risque éboulement, le risque lié aux vagues de submersion marine, le risque incendie, la commune accueille, également, plusieurs périmètres SEVESO qui imposent des risques technologiques.
Dans ce contexte, le PLU identifie et applique des règles spécifiques à chaque secteur de la ville concernée, ces règles étant plus ou moins fortes selon le niveau de risque encouru. Parallèlement, il programme, via les emplacements réservés, la réalisation d’équipements de nouveaux équipements de gestion des risques.

Contraint est un terme bien faible pour décrire l’exercice de réalisation du PLU. Le champ d’application extrêmement restrictif de la Loi Littoral, l’obligation de préserver les espaces agricoles conditionnée par le PADDUC et ses ESA, le respect de nombreux périmètres protégés (Espaces Remarquables et Caractéristiques du Littoral, aux habitats d’espèces protégées telle la Tortue d’Hermann, …) et l’obligation de non exposition des personnes et des biens aux risques, forment autant de facteurs qui ne laissent que très peu de marge de manoeuvre au pouvoir politique.

Via ce nouveau PLU, la commune fait, néanmoins, le choix de se saisir pleinement de cette marge de manoeuvre. Alors que, après 50 années de chantiers, la commune n’a jamais pu maîtriser son développement, en priorisant l’aménagement des quartiers déjà existants et en imprimant une temporalité et une conduite à l’extension de l’urbanisation, la commune prend la main sur l’urbanisation.

Elle prend la main pour davantage de concertation. Elle prend la main pour davantage de services rendus. Elle prend la main pour ne plus subir mais agir.

Les grandes étapes jusqu’à la finalisation du PLU

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